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7 novembre 2014

Le harcèlement en situation de location






Vivre dans un logement signifie souvent vivre en communauté. Parfois, les relations peuvent être tendues entre les locataires d’un même immeuble ou entre le propriétaire et son locataire. Si la situation se détériore, il est important de connaître ses droits. 

Entre locataires

Tout d’abord, tout locataire doit de se comporter d’une manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires (art.1860 al.1 C.c.Q.). Un locataire qui contreviendrait à cette règle pourrait voir son bail résilié par le propriétaire (art.1860 al.3 C.c.Q.). Dans une situation où le propriétaire négligerait d’agir, le locataire importuné peut lui-même intenter des poursuites et obtenir des dommages-intérêts, une diminution de son loyer ou la résiliation du bail (art.1861 C.c.Q.). Tous ces recours sont faits à l’encontre du propriétaire et non du locataire fautif, car c’est lui qui a la responsabilité d’offrir un lieu paisible et sécuritaire à ses locataires. 

Voici quelques situations où la Régie du logement a résilié le bail d’un locataire dérangeant : problème d’alcool récurrent d’un locataire qui cause préjudice aux autres locataires du logement (Longueuil (OMH de) c. Éthier), locataire menaçant et injurieux envers les autres locataires (Seng c. Pulgarin), bruit excessif d’un locataire dus à des fêtes (Lussier c. Tardy), etc. 

Entre le propriétaire et le locataire

Il peut aussi y avoir des situations où la relation entre le locataire et son propriétaire se dégrade au point de devenir insoutenable. La Régie du logement a rendu plusieurs décisions dans lesquelles une des deux parties (locataire ou propriétaire) alléguait être victime d’harcèlement. Dans ces cas, la Régie va soupeser la preuve qu’elle a devant elle, par exemple par la fiabilité des témoignages (Gervais c. Couturier) et décider par la balance des probabilités (art.2804 C.c.Q.) quelle version est la plus plausible. Quand le demandeur ne réussit pas à prouver ses prétentions, il ne peut gagner. 

Il est bien entendu qu’user de harcèlement dans le but de faire quitter un locataire ou de l’empêcher de profiter de son logement est interdit (art.1902 al.1 C.c.Q.). La difficulté est plus de savoir quand est-ce qu’il s’agit réellement d’une situation d’harcèlement au sens de la loi. Une définition revient constamment dans la jurisprudence : « […] le harcèlement suppose une conduite qui, en raison de l'effet dérangeant qu'elle produit avec une certaine continuité dans le temps, est susceptible de créer éventuellement, chez la victime, une pression psychologique […]»[1]
 
Pour ce qui a trait à la situation contraire, dans le cas où un locataire harcèle son propriétaire, la Régie du logement n’a pas compétence pour ce type de litige puisqu’il ne repose pas sur un contrat (Kerassinis c. Boretsky). Le propriétaire devra donc présenter sa demande en Cour du Québec ou en Cour supérieure selon les montants demandés. 

Rédigé par Claudel Vachon 
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RÉFÉRENCES

Gervais c. Couturier, 2013 QCRDL 3379

Kerassinis c. Boretsky, C.A. 500-09-021866-116

Longueuil (OMH de) c. Éthier, 2013 QCRDL 28372

Lussier c. Tardy, 2012 QCRDL 18821

Seng c. Pulgarin 2014 QCRDL 5468


[1] Pierre Pratte. « Le harcèlement envers les locataires et l'article 1902 du Code civil du Québec », (1996) 56 R. du B. 3 ,6