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19 février 2015

La reprise de logement

Votre propriétaire souhaite reprendre votre logement? Vous vous inquiétez qu'il puisse le faire? Ce court texte a pour but de vous expliquez vos droits et ceux du propriétaire en cas de reprise de logement. Il sera entre autre question de la procédure pour contester une reprise, des cas qui permettent la reprise et de certaines indemnités pouvant être dû au locataire.



Exemple de cheminement d’une reprise de logement
Reprise d’un logement en présence d’un bail d’une durée de 12 mois.

  1. Avis du propriétaire exposant ses raisons
  2. Réponse du locataire (refus pour l'exemple)
  3. Demande à la Régie du logement par le propriétaire
  4. Audience devant la Régie du logement
  5. Décision de la Régie du logement

Principe du maintien dans les lieux
Au Québec, les locataires ont un droit au maintien dans les lieux prévu au Code civil du Québec. Ce droit permet au locataire qui s’acquitte bien de ses obligations envers le propriétaire de pouvoir rester dans le logement aussi longtemps qu’il le souhaite. Un locataire qui paie son loyer à temps, qui ne trouble pas les voisins, qui use de son logement avec prudence et diligence bénéficiera de ce droit. Le propriétaire ne peut donc pas forcer le locataire à déménager.

Il existe des exceptions à ce principe:
  • ·         La reprise de logement
  • ·         L’éviction
  • ·         Les travaux majeurs (temporaire)
Droit du propriétaire à la reprise du logement
Le propriétaire a droit de reprendre un de ses logements dans certaines situations biens précises :
  • ·         Pour habiter lui-même le logement
  • ·         Pour loger ses parents ou ses enfants dans le logement
  • ·         Pour loger tout autre parent, ex-conjoint ou allié dont il est le principal soutien (matériel ou moral)
  • ·         Pour agrandir son logement en cottage
Dans les autres situations le propriétaire ne peut pas reprendre un logement, s’il le fait, par exemple pour pouvoir le louer à une autre personne, le locataire pourra demander des indemnités à la Régie du logement.

Si le locataire n’y consent pas, le propriétaire ne peut pas non plus reprendre un logement dans le cas où celui-ci possède un autre logement libre à la date prévue pour la reprise. Pour que le propriétaire ne puisse pas reprendre le logement au locataire, l’autre logement doit tout de même être du même genre, situé dans les environs et d’un loyer équivalent.


Avis de reprise de logement
L’avis de reprise de logement doit répondre à des critères précis qui, s’ils ne sont pas respectés, pourront mener à la nullité de l’acte, ce qui se traduit comme étant un acte qui n’aurait jamais existé pour le locataire.

Pour un bail d’une durée de 12 mois, l’avis doit être envoyé au moins 6 mois avant la fin du bail. Dans le cas d’un bail de 6 mois ou moins, l’avis devra être envoyé un mois avant la fin du bail.
 
L’avis doit aussi contenir la date prévue de la reprise du logement, le nom et le prénom de la personne qui habitera le logement à l’avenir et, s’il y a lieu, le degré de parenté (fils, frère, etc.) ou le lien (ami, ex-conjoint, etc.) du nouveau locataire avec le propriétaire.

Refuser la reprise
Suite à la réception de l’avis, deux choix se présentent : accepter ou refuser. Le locataire doit impérativement répondre à cet avis dans le mois de sa réception. Il est préférable que le locataire transmette cet avis par écrit, qu’il en garde une copie et qu’il l’envoi par courrier recommandé.

Si le locataire accepte, il doit envoyer un avis au propriétaire manifestant son désir de respecter la demande de reprise.

Si le locataire refuse, il peut répondre à l’avis de la même façon que s’il aurait accepté en mentionnant son désir de rester dans le logement et qu’il conteste la reprise. Il peut aussi ne pas répondre, dans ce cas il est réputé vouloir rester dans le logement. 

Réponse du propriétaire au refus
À partir de la date du refus, le propriétaire a un mois pour décider s’il souhaite respecter le désir du locataire de rester dans le logement ou demander l’autorisation de la Régie du logement pour accorder la reprise du logement.

Si le locataire ne répond pas, le propriétaire a un mois à partir de la date de fin du délai de réponse du locataire.

Dans les cas où le propriétaire ne demande pas l’autorisation de la Régie du logement dans le mois qui suit l’avis de refus, il s’ensuivra que le locataire conservera son logement.

Par contre, si le locataire ne s’oppose pas à la reprise, il ne pourra pas forcer le propriétaire à lui verser des indemnités compensatrices advenant la situation où la Régie du logement accorde la reprise.

Indemnités
Le locataire peut recevoir certaines indemnités de la part du propriétaire quand la Régie accorde la reprise du logement :
  • ·         Frais de déménagement
  • ·         Frais de branchement de services
  • ·         Indemnités pour troubles et inconvénients
  • ·         Report de la reprise à une autre date pour une raison valable (fin de l'année scolaire si présence d'enfant dans le logement, temps pour se trouver un autre logement, etc.)
Recours devant la Régie du logement
Le fardeau de preuve est en premier lieu au propriétaire. Celui-ci devra prouver qu’il veut reprendre le logement, que cette reprise est faite dans le but de loger une personne autorisée ou lui-même et que sa véritable motivation n’est pas autre chose qu’un des cas prévu par la loi (voir la section Droit du propriétaire à la reprise de logement).

Le locataire pourrait avoir à démontrer que le propriétaire a d’autres motivations pour reprendre le logement. Par exemple, le propriétaire pourrait plutôt vouloir relouer le logement à un prix plus fort, loger un propriétaire indivis, etc. 

Pour prouver cela, le locataire pourrait assigner des témoins qui ont connaissance des véritables motivations du propriétaire, présenter en preuve des historiques de hausse de loyer, présenter des annonces de location dans un journal ou sur internet, etc.

Décision du tribunal
Si elle autorise la reprise du logement, la Régie du logement peut imposer les conditions qu'elle estime justes et raisonnables, y compris le paiement d'une indemnité équivalente aux frais de déménagement. Si le locataire en fait la demande, le tribunal peut aussi permettre la reprise à une date postérieure.

Si la Régie du logement refuse la demande de reprise du logement du propriétaire, celui-ci a un mois à compter de la décision finale pour demander la fixation du loyer.

En bref
Un propriétaire ne peut pas reprendre un logement pour n’importe quelle raison. Il doit obligatoirement transmettre à son locataire un avis devant respecter plusieurs critères. Le locataire a le droit de contester cette reprise. La contestation comporte plusieurs avantages pour le locataire dont la possibilité de recevoir des indemnités et celle de conserver son logement.