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Mettre fin au bail


Plusieurs personnes croient à tort qu'il est possible de mettre fin à son bail en donnant seulement un avis de 3 mois au propriétaire. Ceci est un mythe urbain ! Mais comment faire alors pour mettre fin à son bail ? Voici en résumé les différentes façons de mettre fin au bail :
                 1.       Ne pas renouveler son bail dans les délais prévus par la loi
                 2.       Résiliation à l’amiable avec le propriétaire
                 3.       Cession de bail
                 4.       Sous-location
                 5.       Résiliation hâtive pour des situations particulières
                 6.       Résilier son bail en habitation à loyer modique ou établissement scolaire
                 7.       En cas de décès
               8.    En cas de cessation de cohabitation
      1. Ne pas renouveler son bail dans les délais prévus par la loi
Si le locataire a reçu un avis d’augmentation de loyer ou une modification au bail, et qu’il souhaite quitter à la fin du bail, celui-ci a 1 mois à partir de la réception de l’avis pour envoyer un avis écrit (voir modèle) au propriétaire en annonçant son intention.

Si le locataire n’a pas reçu d’avis d’augmentation de loyer ou de modification au bail, et qu’il souhaite quitter à la fin de son bail, celui-ci doit envoyer un avis de non-reconduction du bail à son propriétaire, en respectant les délais ci-dessous :
Délais que le locataire doit respecter pour mettre fin à un bail
…pour le locataire qui n’a pas reçu d’avis d’augmentation du bail ou de modification du bail
…pour le locataire d’une chambre qui n’a pas reçu d’avis d’augmentation de loyer ou de modification du bail
…pour un bail de 12 mois et plus
3 à 6 mois avant la fin du bail
Entre 10 à 20 jours avant la fin du bail
…pour un bail de moins de 12 mois
1 à 2 mois avant la fin du bail
…pour un bail à durée indéterminée
1 à 2 mois avant la fin souhaitée du bail
Entre 10 à 20 jours avant la fin souhaitée du bail

2. Résiliation à l'amiable avec le propriétaire ;
En tout temps, le locataire et le propriétaire peuvent s’entendre pour mettre fin au bail. Toutefois, le propriétaire n’est pas obligé d’accepter. Il est important de garder une copie écrite de l’entente afin d’éviter tout malentendu.

3. Cession de bail ;
Le locataire (cédant) peut également faire une cession de bail, c’est-à-dire trouver un nouveau locataire (cessionnaire) à qui transférer complètement son bail. Une cession de bail dégage le locataire actuel de toutes ses obligations. Le cédant doit envoyer un avis écrit (voir modèle) au propriétaire. Le propriétaire ne peut refuser la cession de bail, sauf motif sérieux (ex. insolvabilité du cessionnaire, mauvais dossier crédit, historique de non-paiement de loyer). Le propriétaire a 15 jours pour donner sa réponse au cédant. S’il ne répond pas à l’avis dans les 15 jours suivants la réception de l’avis, il sera réputé avoir accepté la cession de bail. Par la suite, le cédant doit faire remplir au cessionnaire (nouveau locataire) un contrat de cession de bail (voir modèle).

4. Sous-location ;
Un locataire (sous-locateur) peut sous-louer son logement à une autre personne (sous-locataire), mais celui-ci demeurera responsable de son logement et il pourra revenir dans son logement. Une sous-location peut être totale (toutes les pièces du logement) ou partielle (une partie du logement).

Pour sous-louer son logement, il doit en aviser par écrit son propriétaire (voir modèle) qui aura 15 jours pour donner sa réponse. Le propriétaire ne peut refuser la sous-location, sauf motif sérieux (ex. insolvabilité du cessionnaire, mauvais dossier crédit, historique non-paiement de loyer). S’il ne répond pas à l’avis dans les 15 jours suivants la réception de l’avis, il sera réputé avoir accepté la sous-location.

Il est suggéré de prendre une entente écrite avec le sous-locataire.  Il y aura alors deux contrats : un entre le propriétaire et le sous-locateur, et un entre le sous-locateur et le sous-locataire.  

5. Résiliation hâtive pour des situations particulières : 
Certaines situations permettent aux locataires de quitter leur logement en présentant un avis de 2 mois au propriétaire, accompagné des attestations des autorités concernées attestant de la véracité du motif invoqué. Les situations sont les suivantes :
  • Si la personne se fait attribuer un logement à loyer modique (HLM) (voir modèle d’avis);
  • Si la personne ne peut plus occuper son logement en raison d'un handicap ;
  • Si la personne est admise de façon permanente dans un centre d'hébergement et de soins de longue durée, dans une ressource intermédiaire, dans une résidence privée pour aînés où lui sont offerts les soins infirmiers ou les services d'assistance personnelle que nécessite son état de santé ou dans tout autre lieu d'hébergement, quelle qu'en soit l'appellation, où lui sont offerts de tels soins ou services, qu'il réside ou non dans un tel endroit au moment de son admission (voir modèle d’avis).
  • Si la personne, en raison de la violence d’un conjoint ou d'un ancien conjoint ou en raison d'une agression à caractère sexuel, même par un tiers, sa sécurité ou celle d'un enfant qui habite avec lui est menacée (pour connaître la procédure complète, cliquez-ici). (Voir modèle d'avis)
  • Si la personne, en raison d'une décision du tribunal, est relogée dans un logement équivalent qui correspond à ses besoins ;
À partir de la réception de l’avis par le propriétaire, le bail sera ainsi automatiquement résilié dans un délai de deux mois (pour un bail de 12 mois ou plus) ou de 1 mois (pour un bail de moins de 12 mois ou un bail à durée indéterminée). Le locataire et le propriétaire peuvent toutefois mettre fin au bail plus rapidement si le logement est reloué avant la fin de ce délai ou si les deux parties en conviennent autrement.

Lorsque le bail comprend des services qui se rattachent à la personne, le locataire n’est pas tenu de payé ces services dès qu’il ne les reçoit plus. Pour avoir des précisions sur le processus pour ces situations particulières, n’hésitez pas à nous contacter !

6.      Résilier son bail en habitation à loyer modique (HLM) ou établissement scolaire
Lorsqu’on habite dans un HLM, on ne peut faire une cession de bail ni une sous-location.  Il peut cependant, en tout temps, résilier le bail en donnant un avis de trois mois au locateur.
Une personne dans un établissement scolaire ne peut pas non plus céder son bail ou sous-louer son logement. Elle peut toutefois résilier son bail en donnant un avis de 1 mois. Sinon, le bail d’une personne aux études cesse lorsque celle-ci termine ses études à temps plein ou lorsqu’elle n’est plus inscrite à l’établissement d’enseignement.

7.      En cas de décès
Lorsqu’un locataire décède, son bail ne se termine pas automatiquement. Il faut envoyer un avis écrit au propriétaire (voir modèle) en fonction des délais suivants :
          a)      Si une personne cohabitant avec la personne décédée : celle-ci peut devenir locataire en titre en continuant d’occuper le logement et en donnant un avis écrit au propriétaire dans les 2 mois suivant le décès.
Si elle ne donne pas d’avis, le liquidateur de la succession ou l’héritier peut, dans le mois qui suit, donner un avis de 1 mois au propriétaire.
         b)      Si personne n’habitait avec la personne décédée, le liquidateur de la succession ou, à défaut, l’héritier, peut résilier le bail dans les 6 mois suivant le décès en donnant un avis de 2 mois (à moins d’entente contraire avec le propriétaire ou si le logement est reloué avant ce délai).

Note : Si la personne recevait des services se rattachant à sa personne, la personne qui cohabitait avec elle, le liquidateur ou l’héritier n’ont pas à payer la partie du loyer relative à ces services non reçus depuis le décès. 
 
8. En cas de cessation de la cohabitation
L'époux ou le conjoint uni civilement d'un locataire ou s'il habite avec ce dernier depuis au moins 6 mois, son conjoint de fait, un parent ou un allié, a droit au maintien dans les lieux et devient locataire si, lorsque cesse la cohabitation,  il continue d'occuper le logement et avise le locataire dans les 2 mois de la cessation de la cohabitation.

Si la personne qui habite avec le locataire au moment de son décès a le même droit et devient locataire, si elle continue d'occuper le logement et avise le locateur de ce fait dans les deux mois du décès; cependant, si elle ne se prévaut pas de ce droit, le liquidateur de la succession ou, à défaut, un héritier, peut dans le mois qui suit l'expiration de ce délai de deux mois, résilier le bail en donnant au locateur un avis d'un mois. Dans tous les cas, la personne qui habitait avec le locataire au moment de son décès, le liquidateur de sa succession ou l'héritier n'est tenu, le cas échéant, au paiement de la partie du loyer afférente au coût des services qui se rattachent à la personne même du locataire qu'à l'égard des services qui ont été fournis du vivant de celui-ci. Il en est de même du coût de tels services lorsqu'ils sont offerts par le locateur en vertu d'un contrat distinct du bail.

Voir modèle d'avis pour ce genre de situation.


Pour plus d’information, contactez-nous au 418-651-0979 ou au 2120 rue Boivin, local 111B, Québec.

Sources d'informations utilisées pour la rédaction de cet article (pages consultées en mars 2016):

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