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Reprise de logement


Normalement, un bail se reconduit automatiquement à chaque année et ce, si le locataire respecte toutes ses obligations. Ainsi, le locataire a le droit au maintien dans les lieux. Toutefois, certaines exceptions existent à ce droit, dont le droit de reprise du logement du propriétaire.

Le propriétaire ne peut pas reprendre le logement pour n’importe quelle raison. Aussi, s’il souhaite reprendre un logement, le propriétaire doit envoyer un avis conforme au locataire tout en respectant les délais. Le locataire a le droit d’accepter mais aussi de refuser la reprise de logement et peut également demander des indemnités. Voyons maintenant plus en détails…

Pour quelles raisons un propriétaire peut-il reprendre un logement ?
Le propriétaire peut reprendre un logement pour se loger lui-même, ses ascendants (ex. parents), ses enfants, ou tout autre parent, ex-conjoint ou allié dont il est le principal soutien (matériel ou moral), ou pour agrandir son logement en cottage.

Qui ne peut pas reprendre le logement ?
·         Si le propriétaire est propriétaire d’un autre logement vacant à la date de la reprise et qui est du même genre que celui occupé par le locataire, situé dans les environs et d’un loyer équivalent.
·         Des propriétaires indivis, sauf s’il n’y a que deux copropriétaires et que ceux-ci sont des conjoints ;
·         Une personne morale ou une société en nom collectif.

Particularités
Certaines particularités s’appliquent pour les copropriétés divises et pour les immeubles acquis avant 1988. Informez-vous sur la question !

Que doit faire le propriétaire pour demander la reprise du logement ?
Pour bail de 12 mois et plus : Le propriétaire doit aviser le locataire de ses intentions au moins 6 mois avant la fin de son bail ;

Pour un bail de moins de 6 mois : le propriétaire doit aviser le locataire au moins 1 mois avant la fin du bail ;

Pour un bail à durée indéterminée, le propriétaire doit envoyer un avis 6 mois avant la date de la reprise ;

L’avis écrit de reprise doit être conforme : il doit contenir la date prévue de la reprise, le nom de la personne qui habitera le logement et le degré de parenté ou le lien du bénéficiaire avec le locateur. Voir le modèle proposé par la Régie du logement en cliquant-ici.

Que peut faire le locataire qui reçoit un avis de reprise de logement ?
Le locataire a un mois à partir de la date de la réception de l’avis pour répondre au propriétaire. Voici les différentes options du locataire :
·         Accepter la reprise de logement ;
·         Refuser la reprise de logement ;
·         Ne pas répondre : le locataire sera alors réputé avoir refusé la reprise ;
Il est préférable que le locataire transmette sa réponse au propriétaire par écrit et par courrier recommandé et qu’il garde une copie de sa réponse et de sa réception. 

Voir le modèle de réponse proposé par la Régie du logement en cliquant-ici.

Si le locataire refuse la reprise de logement, que peut faire le propriétaire ?

Si le locataire a refusé : le propriétaire a 1 mois à partir de la date de la réception du refus du locataire pour décider s’il souhaite respecter le désir du locataire de rester dans le logement ou pour demander l’autorisation de la Régie du logement d’effectuer la reprise de logement ;

Si le locataire n’a pas répondu : le propriétaire a 1 mois à partir de la date de fin du délai de réponse du locataire pour décider s’il souhaite respecter le désir du locataire de rester dans le logement ou pour demander l’autorisation de la Régie du logement d’effectuer la reprise de logement ;

Si le propriétaire ne demande pas d’autorisation à la Régie du logement dans le mois qui suit, le locataire pourra ainsi continuer à conserver son logement.

Indemnités
Le locataire peut recevoir certaines indemnités pour une reprise de logement; celles-ci ne sont pas automatiques et elles doivent être demandées lors de l’audience à la Régie du logement.  Voici des exemples d’indemnités qu’il est possible de demander :
·         Frais de déménagement
·         Frais de branchement de services

Et parfois…
·         Indemnités pour troubles et inconvénients (Exemples de motifs : âge, santé, déracinement prévisible, la nécessité de déménager de gros meubles, etc.) ;
·         Le report de la reprise à une date ultérieure pour un bon motif (ex. déménagement après l’année scolaire des enfants, temps pour se trouver un autre logement, etc.) ;
·         Autres conditions que le régisseur estime justes et raisonnables.

L’audience à la Régie du logement
Le locataire, pour une reprise de logement, a le droit d’être représenté par un avocat. L’aide juridique couvre notamment ce genre de demande.

Le fardeau de preuve est, en premier lieu, au propriétaire. Celui-ci devra prouver, entre autre, les éléments suivants :
            -Qu’il veut réellement reprendre le logement ;
            -Que la reprise est bien pour la personne indiquée dans l’avis ;
            -Qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins.

Si le locataire croit que le propriétaire ne veut pas réellement reprendre le logement, il devra démontrer, avec des contre-preuves, que le propriétaire vise d’autres fins (ex. relouer le logement à plus haut prix, loger un propriétaire indivis, etc.). Voici des exemples de contre-preuves :

            -Historique de hausse de loyer
            -Annonce de location dans un journal ou sur un site Internet
            -Paroles dites par le propriétaire
            -Témoins
            -Autre lieu d’habitation du propriétaire
            -Etc.

Et si le propriétaire, suite au déménagement du locataire, ne reprend pas le logement ?
Si le propriétaire désire finalement relouer le logement en contravention à l’avis de reprise, il doit demander l’autorisation au tribunal.

Si le propriétaire était de mauvaise foi et qu'il a consciemment repris le logement pour d'autres raisons que celles invoquées, le locataire, qu'il ait consenti ou non à la reprise, pourrait demander des dommages et intérêts au propriétaire. Dans certain cas, la Régie peut même octroyer des dommages et intérêts punitifs.

Le locataire a trois ans suite à la connaissance de la faute du propriétaire pour déposer son recours.

Voici des ressources pour vous aider dans votre préparation :
       *      Comité logement d’aide aux locataires : 418-651-0979 ou clal1@videontron.ca
       *      Guide pour réussir son audience (RCLALQ)
       *      Articles de la loi sur la reprise de logement (Articles 1957 à 1970 du Code Civil du Québec)
       *      Pour trouver des jugements : SOQUIJ ou CanLII ou CAIJ
       *      Pour trouver un avocat à l’aide juridique : Aide juridique au Québec
       *      Défendre nos droits, rester chez soi ! Protection du parc locatif : enjeux et revendications (RCLALQ)
       *      Régie du logement 

Sources utilisées pour la rédaction de cet article :